房地产会计实务操作及税收（房地产会计实务）

交房时，可以确认收入，借记：预收账款，银行存款，贷记：主营业务收入 　　同时，借记：主营业务成本，贷记：库存商品（房地产公司的房子作为其产品处理） 　　对于出租房子，首先应判断属于哪种租赁方式，满足下列一项或数项标准的，应当认定为融资租赁。

　　（一）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人 　　（二）承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权 　　（三）租赁期占租赁资产使用寿命的大部分（75％，含75％） 　　（四）承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值（大于等于90％）；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值（大于等于90％） 　　（五）租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。

　　否则，为经营租赁。

　　对于融资租赁，在租赁期开始日，出租人应当将租赁开始日最低租赁收款额作为长期应收款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额及未担保余值之和与融资租赁资产的公允价值和初始直接费用之和的差额确认为未实现融资收益。

　　租赁资产公允价值与账面价值的差额，计入当期损益。

　　未实现融资收益应当在租赁期内各个期间进行分配。

出租人应当采用实际利率法计算确认当期的融资收入。

　　借：银行存款 　　贷：长期应收款 　　借：未实现融资收益 　　贷：租赁收入 　　对于经营租赁，房子的所有权仍属于出租人，需要对房子计提折旧，在每期收到租金收入时，借记：银行存款，贷记：其他业务收入；同时，借记：其他业务成本，贷记：累计折旧。